EOD是什么？怎么干？
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- 創作者：1/6圖片工作室
- 的來源：丈量城市
- 發布了準確時間：2022-12-14 10:35
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【慨括(kuo)簡述】城(cheng)市更新 | EOD | 產(chan)城(cheng)融合 低碳發展 | 產(chan)業升(sheng)級(ji) | 生態保護
EOD是什么？怎么干？
【概(gai)述描寫】城市更新 | EOD | 產城融合
低碳(tan)發展 | 產業升級 | 生態保護
- 進行分類：行業新聞
- 作家：1/6圖片工作室
- 特征：丈量城市
- 推出時期：2022-12-14 10:35
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城市更新 | EOD | 產城融合
低碳發展 | 產業升級 | 生態保護
城市更新 | EOD | 產城融合
低碳發展 | 產業升級 | 生態保護
本文聚焦于
城市開發建設相關領域的EOD
EOD*，無疑是近些年升溫最快、政策密集、政企關注度高的開發模式之一。
自2016年，國發《「十三五」生態環境保護規劃》提出探索環境治理與經營的開發模式，到2018年生態環境部86號文件明確提出EOD模式，再到2022年相關金融政策出臺，短短幾年間與EOD相關的政策文件已超過14部，可見國家對EOD的重視程度。
*EOD：生態環境導向的開發模式，包含7大類生態環境分類——水環境綜合治理、流域綜合治理、礦山修復、環境綜合治理、荒漠化治理、農村人居環境整治、固體廢物防治（本文聚焦于城市開發建設相關領域的EOD）。
▼ 鄭州綠色(se)生態(tai)指引的公(gong)園(yuan)市區建筑 | 數碼攝(she)影@白桂祥(xiang)
▼ 松山湖的防(fang)水(shui)場景(jing)規(gui)劃
今年3月，《生態環保金融支持項目儲備庫入庫指南（試行）》將EOD項目納入到入庫項目范疇，并提供金融支持。同時，文件還規定「EOD不得以土地出讓收益、稅收、預期新增財政收入等返還補助作為項目收益」。
; 這不僅意味著「賣地」對于EOD來說走不通；還意味著EOD走過了探索期，進入常態化監管狀態；更意味著EOD項目越來越依靠自身實力，而不是財政補助。
; 這不僅意味著「賣地」對于EOD來說走不通；還意味著EOD走過了探索期，進入常態化監管狀態；更意味著EOD項目越來越依靠自身實力，而不是財政補助。
▼ 都按照隨(sui)著我國(guo)對EOD的不斷(duan)的深入開展理解，曾(ceng)被人為是(shi)EOD是(shi)的哈默比湖城(cheng)，最(zui)多只(zhi)能算防水住區(qu)
那么，當今時代發展背景下，EOD如何獲得成功呢？
2021年，生態環境部在《一圖讀懂EOD模式與試點實踐》一文中，已經給出了3個標準：
融合，環境治理與關聯產業融合，肥瘦搭配；
一體化，從統籌到運維一體化實施；
反哺，收益平衡，減少政府投入。
由此，可以看出收支平衡，特別是依托「產業」的平衡，在EOD模式中越來越重要，只依賴碳匯指標、耕地占補平衡指標等指標交易的方式也走不通了。
2021年，生態環境部在《一圖讀懂EOD模式與試點實踐》一文中，已經給出了3個標準：
融合，環境治理與關聯產業融合，肥瘦搭配；
一體化，從統籌到運維一體化實施；
反哺，收益平衡，減少政府投入。
由此，可以看出收支平衡，特別是依托「產業」的平衡，在EOD模式中越來越重要，只依賴碳匯指標、耕地占補平衡指標等指標交易的方式也走不通了。
▼ 環(huan)保(bao)工作環(huan)境部公布的EOD中心要義(yi)及(ji)綁定qq領域(yu)甄別
歷數(shu)全(quan)球最大獲(huo)得成功的EOD，無(wu)一(yi)不(bu)能充分(fen)考慮之(zhi)上3個規則(ze)，下邊公司將(jiang)依(yi)據3個例，各對EOD在中小城市管(guan)理中心、城鄉經濟配合部、新城區區的其他策略(lve)與施行詢問一(yi)翻(fan)。
▼ 本段選中四種(zhong)各種(zhong)省份區域(yu)氣候(hou)的EOD
在這(zhe)個前面，我們的先(xian)搞清EOD的來龍去脈，就(jiu)要真正的的的理解其(qi)成長的思路。
01 EOD是生態與經濟的-一體化產物
MEASURE THE WORLD
MEASURE THE WORLD
說到EOD模式的來歷，很多文章說它脫胎于「×」OD模式，如TOD（交通導向）、SOD模式（體育運動設施導向）、COD（文化設施導向）、HOD（綜合醫療設施導向）等等，這種說法并不準確。
EOD是生態導向的開發，與低碳生態發展歷程脫不了關系。雖然，生態保護運動在20世紀中葉的發達國家已非常活躍，但未能形成全球共識。
1972年，聯合國人類環境會議在斯德哥爾摩召開，各國就環境問題達成初步共識，聯合國環境規劃署（UNEP）就此成立。
▼ 聯和國(guo)人類區域(yu)環境大會的會議(yi)，使斯德哥爾摩稱得上及時未來發(fa)展減(jian)碳生(sheng)態保護(hu)的大城市其中(zhong)之(zhi)一
下年，一號次石(shi)油氣市場經濟危機發生，發財國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)，很大是(shi)北歐國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)的(de)國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)的(de)市場經濟受到了頻(pin)發沖撞。因為克服對化石(shi)資(zi)源(yuan)依賴(lai)性的(de)資(zi)源(yuan)安全可靠選(xuan)擇，北歐國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)的(de)國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)的(de)國(guo)(guo)(guo)家(jia)(jia)(jia)逐漸開始調低(di)企(qi)業構成、帶動節(jie)能降耗降碳、將會(hui)全力不斷發展(zhan)淺綠(lv)色新技術，比較(jiao)多的(de)制作業（很大是(shi)重工集團業）遷向存在成本(ben)低(di)優缺點(dian)、市場更廣的(de)東方人等區域。
▼ 法國產業(ye)發(fa)(fa)展轉換后(hou)，余(yu)下的重工機械(xie)業(ye)確定了一直的無化石發(fa)(fa)展節能環保碳排放升級制作業(ye)（因(yin)素(su)：Wikipedia）
產業外移后，這些城市出現眾多棕地（受污染的廢棄土地），在退二進三、能源轉型的雙重作用下，通過生態修復、生態規劃等方式，將這些區域「變綠」，成為這些國家發展的「主旋律」。
只不過大多治理，是只投入不產出的「公益」項目，也有很多區域想盡辦法改變收支狀況，但效果不佳。
例如，德國魯爾區在廢舊煉鋼廠上改造的北杜伊斯堡景觀公園（1994年開放），可謂是環境治理的典范，平均每年游客超過70萬人，公園嘗試通過場地出租、商業活動、節慶舉辦等等方式實現收支平衡，但這些收入只占公園每年運營維護費用的41%，剩下的資金主要還是來自于政府。
▼ 英國魯爾區的北杜伊斯堡城市(shi)景觀恍(huang)若公園函數的凹凸(tu)性化的聯(lian)合開(kai)發(fa)試
1997年，聯合國通過《京都議定書》，旨在促進全球減少溫室氣體排放。其中，通過市場機制，建立溫室氣體排放權（減排量）交易的條例，也就是我們常說的碳交易，讓環境治理不再是只投入不產出的「公益」。
不過，全球的碳交易市場在初始的很長一段時間內，未能形成有效市場規模，價格甚至一度接近免費（2007年，歐盟碳交易接近0.02歐元/噸）。
針對環境治理的「怪圈」，美國學者霍納夫斯基（Honachefsky）在其著作《基于生態的市政土地利用規劃》（1999年）一書中，提出了EOD概念，希望「利用生態引導區域開發」，實現可持續發展。
于是，很多國家開始探索EOD開發，如生態新城、生態住區、生態辦公區等等。
▼ 提出者EOD說(shuo)法的《因為生太的道路(lu)工程田地利用率(lv)歸劃》一原文中（的來源：Wikipedia）
概括一句話，EOD是生態與經濟動態平衡、一體化發展的產物。下面我們進入正文。
02 市中心EOD-算好城市發展「大賬」
MEASURE THE WORLD
城市中心的EOD，流域治理類最為常見。此類開發普遍受到開發邊界、用地性質的限制，通常以政府主導的城市綠色基建為主。
這其中，不乏亮眼的案例，如首爾投資9000億韓元治理的清溪川，是城市環境友好的標簽。但是清溪川河道早已斷流，需要從漢江調水補給，一年的維護費用超過67億韓元，等于漢江二十幾條支流的一年維護費用總合。
因此，清溪川也一直面臨著，在經濟上究竟為城市帶來多少有效價值的爭議。
▼ 環(huan)境治理后的韓國首爾清溪川
其實，這類「公益」型的EOD，價值兌現并不來自項目本身，而是體現在對城市中心提升的貢獻。換句話說，公益型EOD是要算城市發展的「大帳」，而不是計算一畝三分地的「小賬」。
; 美國斯坦福市中心的EOD開發，就是一個典型代表。
1. EOD解決市中心割裂問題
離(li)舊(jiu)金山60平方公里的斯坦(tan)福市(shi)(shi)，是康涅狄格州第二種(zhong)大(da)大(da)都市(shi)(shi)，一起(qi)還國外大(da)工司最集中式的大(da)都市(shi)(shi)一個。
▼ 斯坦福市（特(te)征：Flickr）
▼ 大(da)城市基地的彌(mi)爾(er)河EOD（來(lai)源：Flickr）
斯坦福同樣經歷了「脫實向虛」的轉型：城市經濟曾以化學、儀表、造船業為主，1950年代開始衰落，城市中心出現大量廢棄廠區。
1960年代，城市重建委員會成立，依托土地價格低，距離紐約近的優勢，提出了「工作城市」的理念，力爭成為紐約的衛星城。
市中心開始大拆大建，從GTE世界總部到瑞士聯合銀行、蘇格蘭皇家銀行等等企業總部紛紛入駐。隨著商務配套的建設，到1980年代,沒落的老城中心翻身成為了CBD，斯坦福也成為紐約的衛星城。
▼ 的城(cheng)(cheng)市老新城(cheng)(cheng)區已附身CBD
與此同時，城市分割問題也越來越嚴重——以市中心彌爾河為界，東邊的是城市CBD，這里的上班族下班后會沿著洲際公路四散而去，CBD成為「鬼城」；
河西面的是住宅區，主要以「本地失業，外地就業」的產業工人為主，而且住宅區生活配套齊全，他們不依賴CBD區域提供的配套。
到2000年初，在本地工作的市民只有32.1%（2007年下降到29.2%），也就是說，CBD與住宅區各自發展「互不干預」。
▼ 污染治理(li)前的彌(mi)爾河，將縣城咨詢中心一個為二
①. 城市中央公園
除了物理空間的因素，更重要的原因是，工業時代的污染，以及防止洪水而建設的河壩，讓這里成為市民、白領心中的「灰色地帶」避而遠之，加上兩個區域互動少等因素，城市中心一分為二。
2002年，城市發展規劃提出斯坦福不應停留在紐約衛星城的階段，而是要做康涅狄格州的中心城市，做紐約至波士頓的東北經濟走廊的核心節點，提出了「美麗城市」的發展理念。
但城市割裂問題不解決，城市就沒真正意義的「中心」，也就缺乏城市魅力，無論理念多美好，也只能是口號。
▼ 管控前的彌爾河條件（因素：millriverpark）
于是，也就有了定位為「城市綠色拉鏈」（市中心至入海口長約2.6公里，2013年開放）的彌爾河EOD開發。開發分為三個階段：
第一階段：拆除水壩，恢復「野生狀態」。通過生物工程技術，促進河岸原生植物生長，恢復1英畝潮汐濕地，適合溯河產卵魚類產卵等等措施，恢復生態。
▼ 回到野生植物的情(qing)況的彌爾河（的來源：Flickr）
第二階段：收購公園沿線的土地，以保障河岸空間的開放性，強化生態的「可視化」設計。通過石塊、微地形、本土植物等等元素的組合，形成潮濕區、半潮濕區、城市高地三個不同的區域，適合魚類、水禽、水獺等生物棲息，彌爾河成為了城市內的自然生態區。
▼ 精心謀劃設計的的「自然環保環保」
除了重塑河道的生態，沿河還融入各類休息區、活動廣場、兒童活動場等等空間，彌爾河升級為城市的中央公園。
▼ 沿(yan)岸公用(yong)行(xing)為發展空間（主要來源：millriverpark）
第三階段：增加橋梁、道路密度，通往河道的道路進行步行友好改造，增加CBD、居住區到達彌爾河的便利性，增強兩側的聯系。
; 到這里，大家或許覺得，彌爾河治理都是常見的操作，只是呈現的更自然，更多休閑設施而已，沒什么特別過人之處啊？
▼ 岸線設置(zhi)的兒(er)童(tong)的營銷活(huo)動三維空間
②. 搞好生(sheng)態健康運營的
與大多數城市公益型EOD不同，彌爾河從立項之初，便成立非盈利組織Mill River Park Collaborative負責河道的管理運營。目的是將城市生態中心轉化為活力中心，避免彌爾河成為一個「好看不能用」的形象工程。
河道改造之初，該組織先后邀請1500名居民參與河道生態恢復建設，使彌爾河治理成為全民關注焦點。
▼ 陸(lu)續參與(yu)彌(mi)爾河污染治理的公民（收入：millriverpark）
開花后來(lai)，Mill River Park Collaborative 確認4個方位公司運營，讓彌爾河是省會(hui)地市切實的(de)動(dong)力服務中心，進一點縫合(he)線省會(hui)地市。
其一是活動豐富：成立彌爾河健身俱樂部，在公共空間、大草坪、溜冰場等空間，舉辦的全民可參與的活動；組織豐富多彩的節慶活動、大型聚餐等等，吸引不同喜好的市民參與。
▼ 推(tui)動樂園組織機構身體健(jian)康(kang)行為的彌爾河身體健(jian)康(kang)會所（種類：millriverpark）
▼ 河(he)邊承辦(ban)的小(xiao)型室外游戲活動（因素：millriverpark）
其二是與教育融合：公園與城市教育系統合作，針對不同學齡段的學生展開生態教育。
如5-14歲年齡段的「自然的小孩」主題教育，包括對本土生態鏈認識、野生動物認識等課程，還有多主題的彌爾河公園一日營活動。
針對高中學生，展開為期一年的「彌爾河管家」學習，涵蓋城市公園管理、環境保護運作機制等方面的內容。環境科學、可持續性發展領域的大學生則可來這里帶薪實習。
▼ 帶(dai)薪(xin)畢業實習的本科大學習（起源：millriverpark）
其三是平衡收入：彌爾河前期6000萬美元建設費用，主要來自政府撥款和稅收增量融資，而Mill River Park Collaborative的管理運營，政府每年只能提供30%的運營資助，機構需要自籌資金運行。
該組織主要通過企業和個人的捐贈，獲得運營資金。因為彌爾河的重塑，大大提升了區域的價值，吸引到越來越多企業、人才來到這里，沿途寫字樓、住宅租金水漲船高，成為最直接受益者。
此外，公園通過「捐款留名方式」（350美元起，捐贈者的名字被刻在公共空間），吸引更多市民、企業參與捐贈。僅一年，該機構已經籌集到1500萬美元各類捐款。
▼ 彌爾河(he)EOD極大升級延途各(ge)項(xiang)物管的(de)商業(ye)價值，誘(you)惑(huo)到更大子(zi)公司入注
地(di)區(qu)機構的風采重造，升高了(le)地(di)區(qu)機構首要度，驅動了(le)地(di)區(qu)總部經濟的增長的的增長，也為地(di)區(qu)「創新」了(le)新趨(qu)勢期。
2. EOD+TOD全面(mian)推進中心的城市地(di)區制作
隨著越來越多的企業將總部搬到斯坦福，以及越來越多來自紐約、布里奇波特（康涅狄格州第一大城市）等城市的年輕人，選擇在斯坦福居住，這讓很多開發企業看到商機。
城市政府將目光投向了生態治理已完成，但廢棄已久、遲遲未開發的彌爾河入海口。
結合入海口緊鄰斯坦福車站的交通優勢，提出TOD（以公共交通為導向的發展模式）的發展理念，吸引企業參與開發建設。于是也就有了EOD+TOD（企業投資）的「海港角」重建項目（約32公頃），被當時的紐約時報稱為「美國最大和最雄心勃勃的重建工作之一」。
▼ 彌爾河(he)入三亞市的「渤海灣(wan)角」EOD+TOD改造項目(mu)流程地區位置提示
2018年，海港角TOD一期完工，除了零售和辦公空間，還包括2750住宅，吸引了大量年輕居民，并市新增1千多個服務業工作崗位，成為城市稅收增長最迅猛的地區。
斯坦福的人口也超越哈特福德，成為康涅狄格州第二大城市，實現了區域中心城市的目標。
▼ 「港口角(jiao)」恢復(fu)大型項(xiang)目盡(jin)收(shou)眼底（來源(yuan)：Wikipedia）
總結來說，斯坦福市中心EOD站位城市發展需求，通過建設運營，提升城市凝聚力和品牌，實現了對人口、企業的吸引，是算城市發展「大帳」的邏輯。
城鄉結合部EOD有何不同？
03 城鄉結合部EOD-區域協同樞紐
MEASURE THE WORLD
城鄉結合部EOD，通常與文旅、商業、康養等主題結合，承擔著城市旅游休閑配套需求。
比如伯明翰郊區的黑鄉，在工業革命時期是英國主要的煤礦、焦化集中地，也是英國空氣污染最嚴重的地區。如今治理后，成為19世紀風格的主題旅游小鎮，是伯明翰的旅游標簽。
再比如，魯爾工業區奧伯豪森市，將其與埃森市交界處的礦區，治理改造為歐洲最大的購物休閑區。
▼ 游(you)玩(wan)主體的伯明翰(han)郊黑鄉
▼ 奧伯豪森市在(zai)礦址(zhi)上(shang)提升的消費主
但是如今已進入拼都市圈時代，特別是大城市都市圈，郊區成為區域協同的「前哨」，僅靠旅游休閑已遠遠不夠，區域協同成為這些區域發展的新命題、新挑戰。
我們通過倫敦與周邊小城鎮接壤的下利亞山谷（Lower Lea Valley）EOD案例，看看他是如何成長為區域協同的樞紐。
▼ 下利亞懸崖鳥瞰
1. 地區自(zi)然生態名信片(pian)
利(li)亞懸崖（Lea Valley），是舊(jiu)金山(shan)東(dong)部地區與近郊衛星信號城們間的接合帶，也是舊(jiu)金山(shan)大綠環的有有些(xie)，還(huan)是要(yao)舊(jiu)金山(shan)喝水(shui)保障來源地。
▼ 利(li)亞河谷中的13個大水庫包(bao)含舊金(jin)山飲用水地（源頭：Wikipedia）
工業革命時期，利亞山谷南端的下利亞山谷，由于地處利河與泰晤士河交匯處，緊鄰道克蘭港區的水利優勢+航運優勢，成為工業聚集區，是化學、金屬加工領域的重鎮。
多環芬烴、氰化物、砷、鉛等有害物質滲入土壤，甚至滲入地下40米深的地下水中，下利亞山谷一度被市民稱為「毒地」。
▼ 下利(li)(li)亞山間(jian)隸(li)屬于利(li)(li)亞山間(jian)中最南端
▼ 化學(xue)工業的(de)今天的(de)下利亞懸崖（從何而來：DEME聯系電話）
研(yan)制業沒(mei)落后，下(xia)利亞山間為高(gao)失業金率(lv)、范罪率(lv)中南部，為中小城(cheng)市發展的「邊際(ji)」。
①. 借勢城市大事件
2004年，《倫敦規劃》立足于城市復興的目標，提出優先發展「機遇性增長區域」，強化「開發地區」，后者指的是已建成地區的提升，前者則主要是指城市的「棕地」，下利亞山谷就是機遇性增長區域之一。規劃中還提出建設6條城市綠楔，下利 亞山谷也位列其中。
下利亞山谷成為倫敦奧運會場館的主要承載區，除了近鄰機場、火車的交通優勢之外，更重要原因是：
倫敦希望借助城市「大事件」的大投入（倫敦奧運會93億英鎊投入的75%在這里），推動如此大面積的EOD開發（約2.5平方公里）；借助大事件影響力，吸引社會資本參與EOD建設，獲得可持續發展。
▼ EOD設計前的下利亞山谷里(li)
環鏡生(sheng)態(tai)大(da)(da)氣污染制理的投(tou)入量(liang)，下(xia)利亞深谷也可以說(shuo)是下(xia)了血本：憑借換土項目(mu)（土體(ti)結構(gou)淋(lin)洗法、生(sheng)物體(ti)可降解(jie)塑料(liao)、土體(ti)結構(gou)安穩等），澆入「牛乳(ru)、觀賞植(zhi)物油」力促細菌(jun)病毒(du)成(cheng)長繁(fan)植(zhi)，提高了土體(ti)結構(gou)可降解(jie)塑料(liao)功(gong)能等生(sheng)態(tai)大(da)(da)氣污染制理項目(mu)，將毒(du)地「純(chun)潔」。
▼ 下利亞(ya)懸崖的土壤層冶理（來源于：DEME手游(you)）
進而使用種類環保健(jian)康景(jing)觀(guan)工法（以關鍵在于診治，幫助到環保健(jian)康景(jing)觀(guan)找回(hui)正常(chang)）找回(hui)正常(chang)環保健(jian)康景(jing)觀(guan)，如栽植(zhi)6200棵喬(qiao)木(mu)喬(qiao)木(mu)、9500棵喬(qiao)木(mu)、6300株(zhu)球根草木(mu)、2五萬(wan)株(zhu)濕地公園草木(mu)、7六(liu)萬(wan)顆本(ben)草及蕨類草木(mu)、650個鳥(niao)巢……綜合(he)治理后的下利亞(ya)懸崖區(qu)域中，招攬(lan)少于1000萬(wan)觀(guan)光(guang)客，是(shi)的城(cheng)市最活(huo)的環保健(jian)康景(jing)觀(guan)出游區(qu)。
▼ 處理后的下(xia)利亞(ya)懸崖成地市(shi)生態環境旅游行(xing)業(ye)區(qu)
2. 地(di)域新基地(di)
如果只有生態，下利亞山谷別說區域協同，連「奧運低谷效應」（主辦城市賽后出現場館荒廢、經濟衰退現象）都很難擺脫。為防止這一現象出現，倫敦政府早在2010年就制定了「2012倫敦奧運會遺產計劃」，探索后奧運時代，下利亞山谷如何從生態中心轉型到活力中心。
2011年，《大倫敦空間發展戰略》指出了倫敦外圍區域發展方向——促進區域發展，通過經濟、交通、生活品質的提升，形成多中心城市；規劃還提出打造5條連接城市群的發展走廊，以帶動整個大倫敦都市圈的發展，其中倫敦→斯坦斯特德→劍橋產業走廊的起點，位于下利亞山谷，其背后有對后奧運時代區域發展，以及促進都市圈發展的考量。
▼ 下利亞深谷是紐約→斯坦斯特德→劍橋產業鏈樓梯道原點(dian)
利亞山谷公園管理局、倫敦遺產發展公司等分別負責區域的運營、開發，「后奧運時代」的下利亞山谷建設方向，由生態保護轉向生態「好玩」。例如，生態環境植入兒童活動空間，結合地形設置攀爬冒險場所等方式，吸引親子家庭。
▼ 常(chang)見(jian)學生話動房間
為了打破生態只能看不能用，缺乏人氣的現狀，公園管理局還推出各色節慶活動：
有以美食、表演為主的東方節、自由節；也有突出合家歡的沙灘嘉年華；深受年輕人喜愛的無線音樂節；突出運動主題的Marathon、Bubble rush、彩虹跑等等，總之每位市民都能在這里找到適合自己的節日活動。
當然，運動依然是區域不能扔的「品牌」：利用水道推廣水上運動；借助地形打造城BMX極限運動場，甚至為極限運動打造地標——安賽樂米塔爾軌道塔，它不僅是世界上最大、最長的速降滑梯，還是倫敦最高的「自由落體攀巖」場（115米）。
▼ 看做(zuo)足球運動(dong)地標地安賽樂(le)米(mi)塔爾行(xing)列塔
②. EOD，要生態環保關(guan)鍵(jian)在于生活(huo)中
下利亞山谷14個奧運場館中的8個是臨建，這些臨建不僅可回收再利用，還能通過「二手出售」回本。例如籃球館Basketball Arena，在倫敦奧運會結束后，出售給里約熱內盧，在2016年奧運會繼續登場。
建筑移除后「新增」的土地，吸引企業進行開發，以平衡前期投入。為了強化區域的居住特色，曾經癱瘓的水網被重新激活，比如連接利亞河的運河航道恢復后，沿岸建設餐館、運動、休閑等設施，成為城市人群駕船短途旅行目的地。
▼ 下利亞河谷內的(de)品牌(pai)開拓工(gong)作
▼ 運河沿岸(an)的放松配套工(gong)程
不斷增加的居民，也給周邊小城鎮的轉型帶來機遇。
如下利亞山谷人口增加帶來的溢出效應，讓小鎮沃爾瑟姆斯托成為深受中產喜愛的生活小鎮；曾經的工業小城斯特拉特福，借助奧運契機推動大面積更新，建設了很多商業空間，力圖通過發展商業推動城市轉型，區域新居民們保障了后奧運時代的商業客流量。
▼ 下利(li)亞山(shan)谷里群眾的(de)新增，為斯特(te)拉特(te)福(fu)大范圍更(geng)行的(de)商業服務區能提供了生產支撐(cheng)點(dian)（來自：Wikipedia）
講了沒辦法多，下利亞懸崖繞了大半天或許(xu)也(ye)是(shi)靠「地表財政部門(men)」的EOD，區域環境協(xie)同作戰但是(shi)凸顯在帶動(dong)力相關生活消費上嗎(ma)？
3. 服(fu)務業聯合樞紐(niu)站
前面說過，下利亞山谷是倫敦→斯坦斯特德→劍橋產業走廊（M11科創走廊）的起點。只是這條產業走廊狀態還是「頭重腳輕」——從劍橋「科技創新核」開始，沿著M11向倫敦方向一路衰減。
隨著科技回歸都市時代的到來，憑借環境優勢，下利亞山谷實現了逆襲。
▼ M11科創過(guo)道提醒
①. 科技發展特(te)色化聯(lian)動(dong)
下利亞山谷地區優質的環境、特色的生活、方便的配套，吸引到科技企業紛紛來此聚集。
例如Here East數字產業園是英國最大的初創公司聚集區之一，倫敦市議會稱其是「向世界展示倫敦科技創新領導地位的獨特案例」。這里創造了3000個崗位（2017年），每年產值達3.4億英鎊。
▼ Here East數字化服務(wu)業園，由奧運當(dang)天的媒介中(zhong)改造而(er)成
新冠病毒爆發以來，倫敦市區的硅環島區域受沖擊嚴重，很多初創科技企業倒閉。而Here East數字產業園，憑借在3D打印、VR/AR、清潔能源等從技術到硬件的全方位支持，成為都市型制造業技術創新中心，入住企業比疫情前翻了一倍。
數字產業園，為M11走廊的電子科技、生物醫藥、尖端制造等領域，不斷輸送人才、企業和技術，M11也反過來成為數字產業園的技術應用市場。
M11走廊的「科技化」發展，推動沿線城鎮轉型，如哈羅新城從食品加工轉型先進制造、知識服務業。
▼ 下利亞河谷的科(ke)學技(ji)術(shu)(shu)科(ke)學創新(xin)技(ji)術(shu)(shu)，提升自(zi)己了M11走廓科(ke)學創新(xin)技(ji)術(shu)(shu)力，確保鐵路沿線的哈羅新(xin)陳變(bian)革
②. 區域劃分(fen)發展方向推進心中
下利亞山谷完成從新市區向區域新中心的升級，這里現在被稱為The SHIFT landscape包容性創新區——面積約2.3平方公里，有5個研發中心，5所大學，3個集聚區，約3萬個家庭和4萬個崗位。
除了科技，下利亞山谷還給周邊的小城帶來了多元化的發展機遇。
如下利亞山谷東側，苦于轉型的斯特拉特福，在2014年獲得投資，開始建設倫敦國際區（IQL，由企業Lendlease開發）。
它是繼金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城之后，倫敦都市圈第四大商務區，吸引聯合國兒童基金會、金融行為監管局、英國文化協會等國際機構入駐，預計將提供2.5萬個崗位。
▼ 斯(si)特拉特福制作中的舊金山全國區
可以說，作為城鄉結合部的下利亞山谷EOD，通過環境引人，以人促產，擺脫對土地財政的依賴，成為區域中心，推動倫敦都市圈的城市們從點狀發展，轉向帶狀的城市群協同發展。
; 那么EOD新城，與城市中心、城鄉結合部的EOD又有何不同？
04 EOD新城-城市產業轉型助推器
MEASURE THE WORLD
先說結論：EOD新城先要具備「自我造血」能力，活下來，再占據城市產業生態位「不可替代」的一環，才能有持續的「錢途」。
德國魯爾區多特蒙德的鳳凰新城EOD，就很好的詮釋了這一規律。
▼ 多特蒙德金(jin)龍新陳盡收眼底
1. 不被期(qi)待的金龍新陳
鳳凰新城距離市中心5公里，占地約2平方公里，前身是Hoesch AG（鋼鐵、采礦公司）的生產區鳳凰城。
; 此前，鳳凰城重工業生產已有160年歷史，污染可想而知，「鳳凰城的排放物，像裹尸布一樣蔓延到整個地區。」 這是市民對該地區的評價共識。
▼ 1980年份末的鳳凰城(cheng)（的來(lai)源：ruhrgebiet-industriekultur）
1992年，Hoesch AG被克虜伯公司收購，業績一路下滑，1990年代末，鳳凰城陸續關閉生產。之后多特蒙德市政府收購該土地，準備通過EOD開發，豎立魯爾區結構變革的典范，不過，外界普遍不看好鳳凰新城。
此前，魯爾區治理已經持續了幾十年，大部分示范項目的投入和產出嚴重失衡，很多「成功」項目完全依賴財政補貼輸血，鳳凰新城2平方公里的面積，只會是巨大的財政負擔。
▼ 2000月初，停(ting)售后的金(jin)鳳凰城衛星信號(hao)圖
市政府聯合DSW21（交通公司）、Emschergenossenschaft（水務公司）以及開發企業，通過公私合營方式，也就是我們熟悉的PPP投融資模式開發新城。
鳳凰新城花了數年時間研究發展戰略與實施策略，最終鳳凰新城決定分為兩個區域，即鳳凰湖（煉鋼廠）和鳳凰西區（高爐廠），并采取不同的開發策略建設。
▼ 金鳳凰名城這(zhe)兩個地(di)區(qu)提醒
2. 金鳳凰湖的(de)「自我價值造血」
鳳凰湖采用傳統新城開發策略，名稱中的「湖」，之前并不存在，是在移除煉鋼廠建筑（2001年關閉）后，挖出來的景觀。
; 之所以挖湖，一是土地污染太嚴重，治理成本過高，挖除方式更有效；二是，通過湖區的生態打造，扭轉大眾對此地的負面印象。
▼ 鳳凰湖空間EOD發(fa)展(zhan)左(zuo)右側比(bi)照(zhao)（起源：Wikipedia）
①. 「賣」生態健(jian)康區域
2005年，環境治理工程開始（包括湖區、水系），除了土壤修復，還結合植物群落設計，配套湖水磷處理廠等等方式，打造出一套市民「看得見」的生態系統。
▼ 治理環境后的金龍(long)湖（由來：Flickr）
201一年，湖區外(wai)呼趨勢(shi)，水(shui)(shui)鳥(niao)超(chao)出(chu)40種鳥(niao)類(lei)，不僅蒼鷺(lu)、鸊鷉(ti)、海鷗、白(bai)鷺(lu)……另外(wai)還(huan)有瀕于物種滅絕的小(xiao)環(huan)斑(ban)鸻，金鳳(feng)凰湖順尋榮獲(huo)DWA水(shui)(shui)趨勢(shi)獎(jiang)、德國的大城市趨勢(shi)獎(jiang)等評獎(jiang)。
▼ 藏身在鳳凰湖的鳥類，相應(ying)服務設施湖磷(lin)除理廠（源于：Wikipedia）
次年，鳳凰湖引入小型帆船、無動力運動艇等水上運動，成為城市的水上運動場，通過把「場子」做熱，打響了生態湖區的「牌子」。
豎立新認知之后，鳳凰湖開始「賣湖景」，先后建設2000多套住宅（包含保障住房）。選擇鄰近多特蒙德霍德火車站的水岸，建設辦公和商業空間，實現職住平衡。如今這里已經有200多家公司（IT類公司居多），創造了2000多個工作崗位。
▼ 金(jin)龍湖的商務辦公區（來源于：Flickr）
②. 盯住(zhu)經濟轉型商業機會，吸取行(xing)業
當然，企業來到這里除了環境、配套因素外，更為重要的是城市轉型帶來的機遇。以IT業的聚集為例，2000年，市政府聯合蒂森克虜伯公司及當地80家企業聯合發起「多特蒙德計劃」，目的是借助舊工業區綜合改造，推動城市產業轉型。
▼ 多特(te)蒙德打算(suan)的(de)使(shi)用(yong)路(lu)徑名
電子物流集群、IT產業集群、微納米產業集群，是城市三大產業發展新方向。
為了扶持這些領域的初創企業，特別是IT、微納米領域，多特蒙德開辦「Start2Grow」創業競賽，每年有大約30家初創企業勝出。獲勝企業，除了獲得獎金和技術支持，政府還會為他們提供優惠的辦公場所。
鳳凰湖辦公區完工后，與政府展開合作，成為這些初創企業的指定辦公區，以及承擔創業競賽所需的培訓服務，逐漸形成IT產業聚集。
▼ 金龍湖IT廠(chang)家集聚區（主要來源(yuan)：Wikipedia）
3. 鳳(feng)凰西區，的城市品牌新(xin)引摯
與鳳凰湖不同，鳳凰西區早在多特蒙德計劃中，就被定義為都市型制造業區。鳳凰西區并且希望借助高爐廠的工業遺跡（2005年）環境改造，打造一個多特蒙德的「北杜伊斯堡景觀公園」，成為城市地標。
▼金鳳凰西區(qu)行業(ye)遺址兒(er)童(tong)公園(yuan)（來原(yuan)：Flickr）
2007年，多特蒙德被國際微納米技術聯盟IVAM，評為歐洲三大微納米技術（MST）集群之一，這是多特蒙德20多年深耕的結果。鳳凰西區調整戰略，瞄準微納米技術集中發力，這也就有了之后的「鳳凰科技園」。
①. 成市充滿活力革新區
鳳凰科技園并不是傳統封閉的單調園區，而是有生活、有工作、有娛樂的活力區。這里的活力來自于，以高爐廠遺跡為核心的文化消費區構建。
高爐廠遺跡會舉辦Rock in den Ruinen等音樂節；保留的部分廠房，改造為多種文化空間（World of Walas集團收購改造），如沃斯坦納音樂廳前身是高爐的鼓風機車間。還有的建筑被改造為商業活動空間，可舉辦藝術展覽、喜劇節、商務會議等活動。
▼ 回轉窯廠遺(yi)址開(kai)幕的Rock in den Ruinen音樂節（來源于：Wikipedia）
▼ 舊廠區開展的文(wen)化教育話動（因(yin)素(su)：Flickr）
▼ 舊廠房車間處理的(de)行業地方（特征：打開地理位(wei)置系(xi)統）
凡此種種，金鳳(feng)凰西區運用國(guo)內本土國(guo)產品(pin)牌(pai)伯格曼白酒(jiu)廠（獨一無(wu)二生產生產區），并給予酒(jiu)巴(ba)和行業保障，豐富(fu)性高(gao)新科(ke)技園(yuan)的休閑地用途。
▼ 伯格曼白(bai)酒廠（原因(yin)：對外開(kai)放(fang)世界游戲平(ping)臺）
②. 技(ji)術設備生成應(ying)用領(ling)域中間
鳳凰科技園并不是做微納米技術的「全產業鏈」，而是聚焦該技術在制造領域的「技術轉化」環節，重點發力。先后建設微納米技術能力中心（提供原型制作及共享設備）和生產技術中心（培育相關制造應用技術公司）。
此外，鳳凰科技園強調研發與制造業的深度融合，先期入駐25家企業中，主要聚焦機械加工、機器人、傳感器等制造領域。
▼ 園林內的多特(te)蒙德分娩技術設備心(xin)中
結合區域擁有研發與都市型制造業功能的優勢，吸引了治理氮氧化物排放的Albonair，泵系統領域的隱形冠軍Wilo等「專精特新」類制造業公司。這些制造業為區域提供了多元的崗位，解決制造業工人就業問題，作為「回報」，鳳凰科技園在城市產業中的「不可替代性」也越來越強。
▼ 與研(yan)制緊湊(cou)根據的生產加(jia)工業(ye)密(mi)集區
通過鳳凰新城的案例，我們看到鳳凰湖通過生態驅動的新城打法，有了自我造血能力；而鳳凰西區則是，瞄準城市文化地標和產業轉型的需求準確出擊，成為城市產業的組成部分。
05 EOD是環境驅動的城市發展
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透過以上三個案例，我們看到EOD無論是在城市中心，還是在城鄉結合部，亦是在新城區，產城融合、建設與運維一體化、產業反哺都是缺一不可的「標準動作」。
此外，三者的地理區位、發展戰略、融資模式各有不同，但最終的成功，均不是由內部收支平衡能力有多強決定，而是取決于EOD與城市發展的深度融合，以及發展目標的重合度。
可以說，EOD的破局之道，在城市，而不是自身。
同時，這些案例也印證了，以環境驅動的「城-人-產」發展新邏輯，是城市走向未來的必選項。
下一(yi)個(ge):
無
兩個個:
無
下其中(zhong)一(yi)個:
卡塔爾世界里杯8大高爾夫球場：降熱低碳，各有各的高考招生
大家關注自己
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